ABUS N° 4111 : Le contrat Havre Saint Lazare au ras des pâquerettes

ABUS N° 4111 : Le contrat Havre Saint Lazare au ras des pâquerettes

Nous avons déjà indiqué sur notre site internet que le contrat type de syndic ne devait pas simplement être conforme à la présentation imposée par le décret, mais aussi être adapté aux besoins et attentes de la copropriété.

En effet, de nombreux syndics présentent des contrats conformes sur la forme mais néanmoins non respectueux du sens du décret, car inadaptés à la configuration de la copropriété.

Voici en effet le contrat du cabinet Havre Saint Lazare, qui est « globalement » respectueux des dispositions du décret sur le contrat type sans pour autant s’adapter à la configuration de la copropriété, qui est composée de 77 lots pour un montant des honoraires forfaitaires de 13 000 euros.

1. Des variables du contrat au minimum

Le contrat type prévoit principalement 4 types de variables :

• le montant des pénalités de retard en cas de défaut de remise de la fiche synthétique aux copropriétaires demandeurs ;

• le nombre de visite(s) du syndic au sein de l’immeuble ;

• le nombre de réunion(s) du conseil syndical avec le syndic ;

• la durée et la période de l’assemblée générale.

Comme on va le constater sur le contrat du cabinet Havre Saint Lazare, c’est le strict minimum que ce syndic propose. Le contrat prévoit :

• une pénalité de 10 centimes d’euro par jour de retard pour la transmission de la fiche synthétique, soit pour une année de retard, une pénalité symbolique de 36,50 € ;
• aucune visite de l’immeuble n’est prévue dans le contrat ;
• une seule réunion du conseil syndical est prévue pour une copropriété de 77 lots ;
• quant à l’assemblée générale, elle est prévue pendant les heures ouvrables avec uniquement deux heures inclues dans le contrat.

C’est donc un contrat version « minimum syndical » pour prestations du forfait. En revanche, comme on va le constater, côté coûts des prestations supplémentaires c’est plutôt version « grand luxe ».

1. Des prestations particulières à des tarifs abusifs

Au-delà de la conformité du contrat, il est toujours intéressant de vérifier les coûts des prestations particulières et privatives.

Comme nous allons le constater, l’analyse réalisée sur ce contrat est loin d’être superflue.

En effet :

• le coût horaire du tarif du responsable ou du gestionnaire du cabinet est de 165 € TTC avec une majoration de 100% à partir de 20 heures, soit un coût de 330 € l’heure ;
• le syndic prend 10% des indemnités pour le suivi du dossier auprès de l’assureur et ce, indépendamment du cout su sinistre. Autrement dit, si les indemnités s’élèvent à 50 000 euros, le syndic percevra 5000 euros d’honoraires. Rien que ça...

Quant au prix de la mise en demeure, il est de 40 euros TTC. Oui, qua-rante euros pour un courrier envoyé en recommandé dans lequel il est simplement indiqué « mise en demeure ». Un tarif qui promet une jolie marge !

Le meilleur pour la fin, l’établissement de l’état daté atteint les records puisqu’il est facturé à 620 euros.

Le slogan de ce cabinet pourrait être : « toujours moins de prestations pour encore plus d’honoraires ».

Comme on le constate à travers ce contrat, qui est somme toute classique, c’est que l’analyse des contrats de syndic impose des vérifications en plusieurs temps qui peuvent se résumer en trois points :

• vérifier que le cabinet de syndic est concrètement en mesure de gérer la copropriété  compte tenu des besoins et des particularités de celle-ci ;
• contrôler que le contrat proposé par le syndic est bien conforme au décret du 26 mars 2015 ;
• s’assurer que les coûts des prestations, aussi bien complémentaires que privatives, ne sont pas abusifs voire illégaux.