ABUS N° 4109 : Le syndic GERANCIA refuserait-il d’ouvrir un compte séparé obligatoire ?
Soyez attentifs aux convocations d’assemblée générale
Il n’y a pratiquement pas une semaine qui s’écoule sans que l’on relève, de la part des syndics professionnels, une méconnaissance des textes, voire un détournement de ces derniers.
En voici encore un exemple trouvé dans une convocation d’assemblée générale devant se tenir début mai 2016, convoquée par le syndic GERANCIA de Clamart (92).
I. Question inscrite à l’ordre du jour « Maintien du compte bancaire séparé »
Quelle question curieuse quand on sait que le compte séparé est désormais obligatoire sans dérogation possible pour cette copropriété de 23 lots.
Le projet de résolution est tout aussi édifiant « l’assemblée générale,….., décharge jusqu’à la prochaine assemblée annuelle le syndic de l’obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé conformément à la Loi dite SRU du 13 décembre 2000 »,
« en conséquence, les fonds du syndicat seront versés sur un compte individualisé au nom du cabinet portant rubrique de la copropriété dont l’intitulé sera « Gérancia SAS (488) SDC 3 rue Machin, 92… Clamart »
S’agit-il d’une carence manifeste du syndic ou d’une manipulation des copropriétaires lors de l’assemblée générale pour ne pas appliquer les obligations légales ?
II. Rappel des textes applicables en matière de compte séparé
Pour mémoire, le compte séparé obligatoire, avec dispense possible, a été instauré sous l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, en décembre 2000 par la loi dite SRU, c'est-à-dire voilà près de 16 ans ! Ainsi, dès cette date, l’assemblée générale ne pouvait plus statuer que sur une « dispense donnée au syndic d’ouvrir un compte séparé » et non comme ici, voter sur le « maintien (ou non) du compte séparé » !
Les nouvelles obligations issues de la loi Alur du 24 mars 2014 sont venues supprimer la dispense, celle-ci étant abusivement utilisée par les syndics qui conditionnaient la gestion en compte séparé à des coûts prohibitifs !
Depuis les nouvelles dispositions de la loi ALUR, le compte séparé est OBLIGATOIREMENT institué pour toutes les copropriétés, en dehors DEUX exceptions à la règle qui ont été malheureusement maintenue :
- lorsque le syndicat comporte au plus 15 lots principaux. Dans ce cas, l'assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, voire 25-1, de dispenser le syndic professionnel d’ouvrir un compte séparé. Cependant, le syndic doit faire apparaître dans son compte unique un sous compte individualisé et il ne peut pas minorer ses honoraires pour inciter les copropriétaires à opter pour la tenue de ce compte individualisé. En clair les copropriétaires ont tout intérêt à bénéficier d’un compte séparé pour le même prix !
- Lorsque l’immeuble n’est pas à destination d’habitation et que le syndicat est composé exclusivement de personnes morales (immeubles de bureaux, commerces, etc.). Dans ce cas, l'assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, stricte, de dispenser le syndic professionnel d’ouvrir un compte séparé, il peut alors utiliser son compte unique (article 18-1 AA de la loi du 10 juillet 1965).
Ces deux cas de dérogation « résiduelle » ne concernent donc pas cette copropriété d’habitation de 23 lots principaux.
III. Conclusion et conseils
Comme on le voit, les mauvaises habitudes sont tenaces et tout copropriétaires doit lire attentivement sa convocation bien avant le jour de l’assemblée générale afin de se renseigner auprès de l’ARC et agir en conséquence.
Dans ce cas, on constate malheureusement que le conseil syndical n’a pas été à la hauteur de son mandat, il n’aurait pas du laissé inscrire une telle question !
Ainsi lors de l’assemblée et avant de passer au vote sur cette question irrégulière, il faudra impérativement interpeller le Président de séance et le syndic en question, en leur rappelant les dispositions d’ordre public de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et plus précisément son 2ème tiret du II qui impose purement et simplement au syndic d’ouvrir un compte séparé, l’assemblée n’ayant pas la possibilité de l’autoriser à y déroger. Elle n’a que la capacité de choisir l’établissement bancaire, lorsque la question correspondante a été inscrite !