ABUS N° 4091 : Trois irrégularités majeures relevées dans des contrats de syndics parisiens
Comme tous les ans, la campagne des assemblées générales annuelles bat son plein et révèle son lot de surprises. C’est encore le cas cette année malgré l’entrée en vigueur du contrat type de syndic depuis le 2 juillet 2015.
Voici en effet, trois infractions relevées dans trois contrats de syndics parisiens, 2 petits (basés respectivement dans le 4ème et 9ème arrondissement) et un de bonne taille (situé dans le 15ème).
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Les trois irrégularités
1) Une durée de mandat abusive, contradictoire et illégale (tout ça en même temps !)
Première mise en bouche : le syndic place la barre très haut, puisqu’il impose une durée de mandat de 3 ans, il poursuit en indiquant une prise d’effet au 1er janvier 2016 et une date de terme au plus tard le 30 juin 2019.
Ainsi en quelques lignes, on relève 3 énormités dont 2 sont illégales, à savoir :
- la prise de mandat avec effet rétroactif ;
- une durée, non pas de 3 ans comme annoncé, mais de 3 ans et demie, alors que les dispositions légales d’ordre public de l’article 28 du décret du 17 mars 1967 limitent tout mandat à un maximum de 3 ans.
2) Une facturation illégale de différents frais
Les deux autres syndics professionnels mentionnés ne sont pas en reste pour facturer au syndicat des copropriétaires des frais désormais inclus au forfait du contrat type :
Pour l’un : on lit que les « frais de reprographie et les frais administratifs » sont inclus dans la rémunération forfaitaire, mais ce syndic n’a pu s’empêcher de rajouter aussitôt en fin du paragraphe et entre 2 parenthèses, la mention « hors convocations et PV d’AG » !
Ce syndic (mal informé) n’a pas compris qu’il s’agissait de dispositions impératives de l’article 7.1.1 du contrat type de syndic et qu’elles ne pouvaient pas être ni modifiées, ni complétées !
En effet, le décret du 26 mars 2015 sur le contrat type inclut tous les frais de reprographie d’administration ordinaire du syndicat (appels de provisions, charges, notification de la convocation, du procès-verbal, des circulaires) dans les honoraires de gestion courante du syndic.
Pour l’autre : il s’agit d’un « forfait pour frais postaux », qui vaut tout de même 1.200 € par an et qui viendra s’ajouter aux honoraires forfaitaires de 23.500 € TTC !
Là encore, rappelons que le décret du 26 mars 2015, et notamment l’article 7.1.5. du contrat type dispose que, si les frais d’affranchissement d’administration ordinaire de l’immeuble ne relèvent pas des honoraires de gestion courante du syndic, ceux-ci sont remboursés au syndic au coût réellement engagé.
Le syndic n’est donc pas en mesure d’appliquer un forfait d’affranchissement, mais uniquement de faire supporter les frais réels au syndicat sur présentation des factures correspondantes.
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La recommandation de l’ARC
Il est impératif pour le conseil syndical de requérir auprès du syndic sa proposition de contrat de mandat bien avant la date de tenue de la réunion d’élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée générale, afin de procéder à une étude minutieuse de celui-ci, à l’aide notamment de nos guides qui sont de véritables outils.
Toute irrégularité doit alors être communiquée au syndic, et il faut exiger de ce dernier la transmission d’une proposition corrigée pour la date de la réunion préparatoire de l’assemblée générale.
Ces trois exemples révélateurs, dans la mesure où ils ne sont pas isolés, démontrent :
- la volonté de nombreux syndics professionnels de contourner leurs obligations, malgré l’application depuis le 2 juillet 2015 du contrat type réglementaire ;
- l’importance de ne pas résumer l’analyse du contrat de syndic aux simples montants stipulés, mais de s’interroger sur la régularité des clauses présentées par le syndic concernant les prestations facturées.
Comme souligné ci-dessus, nos articles et surtout nos guides spécifiques vous permettent de mener aisément ce contrôle précieux et incontournable.
