ABUS N° 4083 : Contrat type de syndic Logim 93 :
un contrat « tout, sauf » conforme
Nous craignons par-dessus tout deux types de syndics : ceux qui mettent en avant leurs nombreux diplômes (voir le syndic HASSLER EFGTP, abus N° 4073 : www.arc-copro.com/fn82) et ceux qui se présentent comme « plus blanc que blanc ».
C’est le cas, entre autres, du cabinet LOGIM93 qui accompagne son contrat d’un courrier qui a pour objet de rassurer les copropriétaires sur les qualités de sa gestion.
On retrouve notamment son engagement de transparence au profit du président du conseil syndical, ou encore sa politique de maîtrise des charges, impliquant une étude globale sur plusieurs exercices.
Voici en effet ce que le courrier indique :
« Dans le cadre de la maîtrise des charges, et du budget, une étude globale devra être envisagée en comparant plusieurs exercices, afin d’en maîtriser les coûts ».
Commençons donc à vérifier si nous ne pouvons pas maîtriser le poste de gestion en négociant mieux le contrat présenté par ce syndic.
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I. Un contrat de syndic non conforme à la réglementation
Premier carton jaune pour ce syndic : le contrat présenté aux copropriétaires (daté du 7 janvier 2016) n’est pas conforme au contrat type prévu par le décret du 26 mars 2015 et applicable à tous les contrats présentés depuis le 2 juillet 2015.
L’esprit de ce contrat type est de définir une liste limitative des prestations pouvant être facturées en plus du forfait de gestion courante, incluant de facto toutes les autres prestations DANS les honoraires forfaitaires. C’est la logique du « tout sauf » : « tout inclus sauf les prestations limitativement définies ».
Mais dans le contrat du syndic LOGIM93, les tâches de gestion courantes sont listées, laissant penser que tout ce qui n’est pas défini dans la gestion courante sera facturé en plus…
D’ailleurs, on retrouve dans ce contrat des tâches facturables en plus du forfait non prévues par le décret relatif au contrat type, comme la reprise de la comptabilité, ou bien encore de nombreuses prestations relatives au recouvrement des impayés.
Ainsi, il serait bien que ce syndic commence à mettre en conformité son contrat, évitant d’imputer au syndicat de copropriétaires des dépenses abusives et surtout illégales.
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II. Des prestations illégales à des prix abusifs
Détaillons les prestations de ce contrat.
Commençons d’abord par préciser que la plupart des tarifs sont indiqués en HT alors que le décret impose qu’ils soient présentés en TTC.
Arrêtons-nous à présent quelques instants pour respirer, sachant que l’on va citer de façon non exhaustive plusieurs prestations présentées dans ce contrat et qui sont en totale infraction avec les dispositions légales et réglementaires :
- Indication d’honoraires pour le suivi des travaux (alors que cela est prohibé, aussi bien par la loi BOUTIN de 2010, la loi ALUR de 2014, et le décret sur le contrat type de 2015), pour un coût de 2% + TVA sur le montant de travaux hors taxes en cas de présence d’architecte et 3% + TVA sans la présence de l’architecte…
- Facturation de la première relance pour un coût de 13 euros alors que le décret sur le contrat type et l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne le permettent qu’après la première mise en demeure.
Le contrat présenté prévoit la facturation de nombreuses autres prestations qui ne sont pas considérées, dans le cadre du contrat type défini par décret, comme des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une facturation en plus du forfait de gestion.
- Facturation pour l’ouverture du dossier contentieux, alors que cette tâche n’est pas prévue dans le décret relatif au contrat type, pour un coût de 194,01 euros HT + TVA.
- Facturation du suivi de dossier de mise en recouvrement judiciaire, alors que cette tâche n’est pas listée dans le décret sur le contrat type, pour un coût de 194,01 euros HT + TVA.
- A cela s’ajoutent des frais illégaux de suivi du dossier procédure pour un coût de 154,69 euros TTC.
Tout cela sans compter les frais de constitution de dossier à l’huissier (129,34 euros HT) et à l’avocat (194,01 euros HT). Or rappelons que le contrat type limite la possibilité de facturer des frais de constitution et du suivi de dossier uniquement en cas de diligences exceptionnelles (ce qui concerne peu de dossiers en recouvrement de charges).
vous ne comprenez pas tout ? c'est normal. Voici la liste de ces frais extrait du contrat de LOGIM 93 :
- Facturation illégale – en cas de vente – du « pré état daté » (146,33 euros HT) en plus de l’établissement du questionnaire de notaire (292,65 euros HT) et du certificat de l’article 20 (292,64 euros HT). Facturation illégale également des frais d’actualisation (80 euros HT).
Voilà encore une fois l'extrait du contrat en question :
Comme on peut le constater, si ce syndic souhaite engager une vraie politique de maîtrise des charges pour ses copropriétés mandantes, il doit impérativement commencer par son propre contrat.
Pour l’y inciter, nous allons encore une fois saisir la Direction départementale de la protection des populations (DDPP) pour dénoncer ce contrat qui est tout simplement scandaleux et en aucun cas digne des engagements pris dans le courrier d’accompagnement.