ABUS N° 4068 : Des arguments du syndic Geniez justifiant l’augmentation des honoraires sans fondement
Nous avons déjà alerté sur notre site Internet et notre revue concernant les arguments invoqués par les syndics pour justifier l’augmentation de leurs honoraires.
Nous avons par exemple pu recueillir une explication écrite du cabinet GENIEZ qui a souhaité justifier les augmentations d’honoraires de son contrat depuis la loi ALUR.
Nous allons reprendre les arguments fort instructifs du cabinet Geniez pour vérifier leur cohérence.
Nous citons tels quels les passages du courriel rédigé de façon synthétique.
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« À ce jour, notre caisse de garantie contrôlait sur un compte global. Nous aurons maintenant un suivi par compte soit 490 comptes à contrôler. Le coût de la garantie financière, et le temps de traitement de ces contrôles par nos services ne sont plus les mêmes ».
Réponse de l’ARC : Pour vérifier cette information, nous avons interrogé des syndics professionnels gérant depuis plusieurs années des copropriétés uniquement en compte bancaire séparé afin de leur demander s’ils payaient une cotisation d’assurance plus importante.
La réponse est formelle, le coût de la garantie financière est identique. Et pour cause, l’assurance contrôle les comptes du syndic, sans forcément rentrer dans le détail des comptes bancaires de chacun des syndicats de copropriétaires.
Par ailleurs, l’utilisation d’un compte séparé pour chaque syndicat de copropriétaires permet aussi de gagner du temps puisque les rapprochements bancaires sont plus rapides, n’entraînant pas réellement un surplus de travail.
D’ailleurs, combien de comptables supplémentaires ont été embauchés depuis l’ouverture obligatoire des comptes bancaires séparés sans dérogation possible (pour les copropriétés de plus de 15 lots) ? L’argument sur le temps de traitement entraînant un surcoût de la garantie financière est donc rejeté.
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« Nous n’avons plus les produits financiers du compte global = perte »
Réponse de l’ARC : Enfin un aveu. Les syndics ne tenaient donc jusqu’à présent pas de vrais comptes bancaires séparés. Les fonds des syndicats de copropriétaires étaient donc, soit placés sur un compte global appartenant au syndic, soit ils étaient placés sur des « faux comptes bancaires séparés ».
Il n’a jamais été normal ni sain que les syndics se rémunèrent sur les fonds mandants détenus par eux.
Même en supposant que cette disposition entraîne une perte financière pour le syndic, cette dernière n’a pas à être supportée par le syndicat de copropriétaires.
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« Les copropriétés ne pourront plus être débitrices, nous devrons donc nous tenir à une limite de gestion de trésorerie à 3 mois d’avance environ pour ne pas avoir de surprise : gestion supplémentaire. Copropriété débitrice = fichée à la banque de France, compte bloqué, impossibilité = de régler les fournisseurs...nous ne pouvons pas prendre de risque »
Réponse de l’ARC : Cette règle n’existe pas d’aujourd’hui. En effet, depuis toujours, les comptes du syndicat de copropriétaires ne sont pas censés présenter un découvert bancaire étant donné qu’il ne peut exister de fusion de compte ou de solidarité entre les différentes trésoreries des copropriétés mandantes gérées par le syndic.
De plus, dans les faits, les copropriétés présentant un découvert sont infinitésimales. Elles représentent moins de 1% des copropriétés en France.
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« D’autres décrets doivent être appliqués prochainement. Cela va alourdir la gestion administrative : immatriculation copropriété, fiche immeuble, 2ème compte séparé à venir pour les travaux (soit 1000 comptes à gérer et à contrôler) »
Réponse de l’ARC : Ces obligations entreront progressivement en vigueur avec une première date prévue le 1er janvier 2017. Par ailleurs, l’immatriculation initiale des copropriétés pourra faire l’objet d’une facturation supplémentaire conformément aux dispositions prévues dans le décret sur le contrat type.
Le syndic ne peut donc pas d’ores et déjà avancer cet argument puisque, d’une part ces obligations ne sont pas entrées en vigueur et d’autre part, certaines d’entre elles pourront faire l’objet d’une facturation supplémentaire.
Argument encore une fois rejeté.
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« Obligation d’avoir accès aux informations de la copropriété (comptes, documents administratifs...) par internet : coût logiciel et mise en place »
Réponse de l’ARC : L’extranet a été demandé par les chambres professionnelles pour obtenir en contrepartie la dispense du compte bancaire séparé pour les copropriétés de moins de 16 lots. Grâce à ce compromis, les syndics peuvent donc continuer à bénéficier de produits financiers des copropriétés pour lesquelles ils continuent à obtenir une dispense, leur permettant ainsi de compenser l’effort éventuel nécessaire à la mise en place de l’extranet.
Quoi qu’il en soit, cette solution informatique permet au syndic de gagner du temps étant donné que les copropriétaires et conseillers syndicaux pourront, en théorie (tout dépend de la façon dont il est mise en œuvre), obtenir des informations et documents en ligne, sollicitant ainsi moins les gestionnaires, ce qui aura pour conséquence une meilleure productivité du cabinet de syndic et une meilleure information des copropriétaires et du conseil syndical.
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« Enfin, dans le nouveau contrat, il y sera inclus les photocopies d’assemblée générale soit en moyenne 250€ pour votre résidence ».
Réponse de l’ARC : 250 euros pour cette copropriété de 33 lots, cela nous paraît cher.
En effet, si l’on estime le nombre de photocopies nécessaires à 30 pages par lots pour l’année, cela reviendrait à dire que le cabinet facture 0,25 centimes d’euro la page, ce qui est environ deux fois plus cher que le prix acceptable.
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« Les syndics vont devoir investir et recruter pour gérer l’administratif supplémentaire »
Réponse de l’ARC : cet argument a été avancé par la profession à chaque fois que les textes législatifs ou réglementaires ont évolué.
À titre d’exemple, les syndics ont indiqué que la généralisation de l’obligation de compte bancaire séparé allait entraîner une surcharge de travail pour les comptables, nécessitant un recrutement massif.
Or, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, le nombre de comptables au sein des cabinets n’a pas augmenté, voire même a parfois diminué.
La plupart des logiciels permettent en effet de traiter les tâches supplémentaires liées au compte bancaire séparé, ce qui ne justifie donc pas de main d’œuvre supplémentaire. De plus, les établissements bancaires ont développé des solutions informatiques communiquant avec les logiciels des syndics afin d’améliorer davantage le traitement des opérations bancaires.
Il faudra donc préciser au syndic que la négociation d’une augmentation des honoraires ne se fera que si, effectivement, il justifie une augmentation de son effectif dans le but d’améliorer la gestion des copropriétés.
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Cette démonstration nous permet de vérifier que la plupart des arguments avancés par le syndic dont il est question ici et auxquels nous nous confrontons très régulièrement ne tiennent pas longtemps « la route ».
Vous pouvez retrouver les arguments des syndics concernant les augmentations d’honoraires et nos conseils dans le guide : « Comment bien négocier et mettre en concurrence son nouveau contrat type de syndic ». Ainsi que les pratiques dénoncées par l’ARC dans son récent communiqué de Presse : www.arc-copro.com/8fin.
