Abus n°1448: Mandat de gestion et assemblée générale.
Quand la directrice « copropriété » de CENTURY 21 donne des verges pour se faire battre
I- Une dame trop pressée
Cette personne - que l’arrogance rend un tantinet benête - aurait du tourner sept fois sa plume dans sa bouche avant de nous écrire et surtout relire :
1. La réponse ministérielle en date du 17 mai 2005 qui fait le point sur la question.
2. Les motivations des juges de Lille - entre autres - qui le 22 décembre 2006 ont renvoyé la Cour d’Aix à ses chères études.
II- Une dame qui - malgré elle - va aider l’ARC
Avant de citer le courriel de la dame en question et donner à nouveau copie des différents textes évoqués, nous voudrions remercier chaleureusement cette dame qui va nous donner l’occasion de montrer aux Ministères du Logement et de la Justice comment se comportent certains grands syndics et comment ils peuvent « refaire la loi » comme cela les arrange.
Nous sommes sûrs que ce courriel mal écrit et triomphaliste, servira plus notre cause que de longs discours théoriques sur le sujet. Merci, donc, chère Madame.
III- Le mail de CENTURY 21
« Monsieur le Directeur,
Je viens de lire votre réponse sur un « abus » de FONCIA utilisant ses mandats de gestion pour être majoritaire en AG.
On vous demande une réponse de droit.
Vous répondez NON au prétexte qu’un projet de loi entérinant votre point de vue sort de l’Assemblée Nationale. Eh bien non, l’arrêt de la Cour d’Appel d’Aix en Provence du 7 décembre 2000 n’a jamais été infirmé ou par une autre Cour d’Appel ou par la Cour de Cassation : en conséquence s’il y a un litige judiciaire sur cette question, les juges s’appuieront sur cet arrêt qui, pour le moment, fait force de loi.
Si cette personne avait consulté un avocat spécialisé c’est la réponse qu’elle aurait eue et non la vôtre, inexacte .
Carole NOGUET. Responsable du service copropriété ».
Comme vous le constaterez, Madame NOGUET est bien nerveuse… Mais nous laisse évidemment, de marbre.
IV- La réponse de l’ARC
Madame,
D’abord un « arrêt de Cour d’Appel » ne fait pas « force de loi ». La preuve en est que depuis 2000 les juges en reviennent au DROIT et à la loi sur ce point, et sanctionnent l’utilisation des mandats de gérance en assemblée générale par les syndics (exemple : TGI de Lille).
De même les réponses du Ministère de la Justice et l’avis de la Commission Relative à la Copropriété vous donnent radicalement tort en parlant explicitement - en ce qui concerne l’arrêt de la Cour d’Aix - d’un arrêt « isolé ».
Ceci dit, merci de votre réponse que nous allons immédiatement transmettre à la Chancellerie pour montrer à quel point il est temps de préciser la loi, pour faire barrage à l’incroyable obstination de certains syndics à contourner les dispositions.
B. DHONT
Le Directeur.
Nous donnons ci-dessous le texte de la réponse ministérielle ainsi que d’un jugement très postérieur à l’arrêt cité.
V- La réponse ministérielle et le jugement du Tribunal de Grande Instance de Lille
1. Voici d’abord une des réponses du Ministère de la Justice sur le sujet en date du 17 mai 2005 :
« L'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles BATIS régit les mandats aux assemblées générales et le mandat de gestion dans la mesure ou ses 3ème et 4ème alinéas disposent que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire mais que le syndic, son conjoint ou ses préposés ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
En outre, le 3ème alinéa limite à trois mandats le nombre de délégations de vote à un mandataire ou a plus de trois mandats si le total des voix du mandataire et de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat (…).
Certes, une cour d’appel a considéré que les mandats d’administration générale, confiés à un administrateur de biens pour l'exercice de tous les droits et obligations attachés à la propriété du lot et à ses modalités de jouissance, comprenaient le droit de représenter le mandant à l’assemblée générale et donc de voter, mais étaient soumis au régime juridique de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, réglementant les conditions d'exercice des activités à certaines opérations portant sur des immeubles et les fonds de commerce, dite loi HOGUET. et de son décret d'application. et non à la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, selon cette interprétation, les administrateurs de biens titulaires de mandats d'administration ne seraient pas soumis à la nécessité de justifier de la délégation spécialement établie pour chaque assemblée prévue à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, ni aux règles limitant le cumul de mandats. Cependant, cette décision ne paraît pas constituer une jurisprudence établie.
Si le principe de représentation des copropriétaires venait à être gravement et fréquemment compromis du fait de la remise en cause des limitations posées par l'article 22, il pourrait être envisagé de préciser notamment que ces dernières concernent aussi les mandats d'administration générale ».
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Comme vous le constatez, chère Madame, le Ministère de la Justice ne prend pas de gants pour signifier d’une part que votre arrêt ne saurait faire jurisprudence et indiquer qu’au besoin il mette les points sur les « i ».
2. Voici ensuite un extrait d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de Lille en date du 22 décembre 2006 qui se moque de l’arrêt isolé de la Cour d’Aix et en revient à la LOI, n’en déplaise à Madame NOGUET de CENTURY 21 :
« Il convient donc de retenir que l’alinéa 3 de l’article 22 de la loi du juillet 1965, interdisant au syndic de recevoir mandat pour représenter un copropriétaire, n’a pas besoin d’être interprété et que cette disposition, générale et impérative, s’impose aussi au syndic ayant, par ailleurs, reçu un mandat de gestion en sa qualité distincte d’administrateur de biens.
En conséquence, l’AG du 15 juin 2006, au cours de laquelle le syndic a représenté plusieurs copropriétaires, doit être annulée ».
Comme on dit : retour à la loi qui n’a pas besoin d’être interprétée (sauf par Madame NOGUET).
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