Pendant des années, nous avons dénoncé les syndics qui présentaient dans leurs contrats des honoraires de suivi de travaux, indépendamment du montant des travaux votés ou du travail réellement effectué par le syndic.
La loi Boutin ainsi que la loi ALUR sont venues modifier l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 pour préciser que le syndic ne pouvait en aucun cas mentionner dans son contrat, même à titre indicatif, d’ honoraires de suivi de travaux.
Voyons donc comment le cabinet « l’Adresse » essaye de contourner cet impératif.
Des honoraires indiqués dans la deuxième page de présentation du contrat
Il existe une catégorie de syndics qui nous horripile particulièrement, il s’agit de ceux qui essayent de « jouer au plus malin ».
Et voilà que ce cabinet, dès la deuxième page de présentation de son contrat de syndic, promeut sa philosophie, mettant en avant les notions de « transparence », de « professionnalisme », de « proximité ».
Mieux encore, il revendique son affiliation à la FNAIM et le fait que son équipe bénéficie du soutien juridique et des formations dispensées par cette chambre professionnelle.
Et pourtant…sur cette même page, figure un barème indicatif de suivi de travaux qui se décompose de la façon suivante :
« Barème indicatif de suivi des travaux votés en AG (cf.para. 7.2.5 du contrat de syndic) :
|
Honoraires TTC de suivi administratif & comptable : 2% du montant des travaux TTC avec un minimum de 100 € TTC.
|
|
Honoraires TTC de suivi technique : 2,5% du montant des TTC travaux avec un minimum de 100 € TTC.
|
Ainsi ce syndic essaye, de manière insidieuse, de faire figurer au niveau de la deuxième page de présentation de son contrat, des indications d’honoraires de suivi de travaux, en jouant certainement sur une ligne ténue et ambigüe : il ne s’agit pas du contrat type proprement dit, mais de sa présentation.
Et pourtant, sur le pied de page de ce document, il est bien mentionné « contrat type de syndic tout sauf », qui suit immédiatement la page de couverture dans laquelle est indiquée « contrat de syndic n° ... ».
Un abus déjà éprouvé
Nous avons déjà dénoncé ce type d’abus pernicieux ce qui nous a d’ailleurs valu d’être assignés en procédure pour diffamation et… nous avons gagné haut la main, puisque le syndic concerné a été condamné à nous verser 2500 euros.
En effet, le fonds du débat n’est pas de savoir si les honoraires de suivi de travaux font ou non partie intégrante du contrat, mais il réside dans le respect d’un principe de transparence du mandataire - le syndic - vis-à-vis de son mandant le syndicat de copropriétaires.
Le législateur a souhaité que les honoraires de suivi de travaux ne soient pas mentionnés dans le contrat, même à titre purement indicatifs, pour que justement un échange puisse s’opérer au cours de l’assemblée générale afin que le syndic justifie sa demande d’honoraires.
Figer un taux ou un montant en fonction du seul coût des travaux est donc contraire à l’esprit de la loi, d’autant plus que l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 a indiqué que les honoraires doivent être exprimés en pourcentage, avec un taux dégressif selon l’importance des travaux, préalablement à leur exécution.
Bref, comme toujours, certains pensent être plus malins que les autres et marchent sur une ligne rouge jusqu’au moment où ils la franchissent.
Tel est pris…