ABUS DE LA SEMAINE N° 4123 : ENFUMAGE et GRUGEAGE :
les deux mamelles de la FNAIM !
Voici le communiqué de Presse que l’ARC a diffusé dès lundi 20 juin, en réponse aux chiffres de l’Observatoire des « charges du Grand Paris » diffusés par la FNAIM.
« Madame, Monsieur,
La FNAIM vient de diffuser la 5ème version de son observatoire des charges de copropriété du Grand Paris. Comme nous l’avons fait lors des publications précédentes, nous vous faisons part de nos remarques sur la méthode d’élaboration et sur les résultats de cet observatoire.
Sur la méthode d’élaboration
Comme lors des versions précédentes, la FNAIM utilise la surface assurée (ou développée) ce qui n’a aucun sens pour les copropriétés et les copropriétaires, mais qui présente l’intérêt pour la FNAIM de minorer le ratio du coût des charges au m2 en affichant 36 €/m2 au lieu de 47 €/m2 si l’on prend la surface habitable. Cela fausse également d’autres ratios comme le chauffage (5,2 €/m2 assurés au lieu de 12,8 €/m2 habitables), parce que cela revient à considérer que l’on chauffe une partie des caves et des parkings sur la même base que les appartements. Du n’importe quoi…
Ci-après un tableau comparant les résultats des deux observatoires pour le Grand Paris
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Poste de charges
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ARC : €/m2 habitables |
FNAIM : €/m2 assurés
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Chauffage |
12,8 |
5,2 |
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Personnel |
9,4 |
8,2 |
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Entretien |
8,9 |
9,8 |
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Frais de gestion |
5,4 |
4,8 |
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Eau froide |
5,0 |
2 |
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Ascenseur |
2,7 |
2,1 |
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Assurance |
2,5 |
2,5 |
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Impôts |
0,4 |
1,4 |
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total |
47,0 |
36,0 |
Sur les résultats
- Concernant les honoraires de syndic
C’est le seul poste sur lequel nous sommes d’accord avec les résultats de la FNAIM. Ils ont fortement augmenté. Mais visiblement l’écart est beaucoup plus important pour les non adhérents de l’ARC qui semblent s’être faits massivement gruger par leur syndic. La FNAIM affiche en effet 11 % d’augmentation alors que nous avons relevé 3,8 % à partir des annexes comptables remontées par nos adhérents après la tenue de leur assemblée générale.
Par contre, nous contestons les explications fournies par la FNAIM qui met en avant :
- le nouveau contrat de syndic alors que sa mise en œuvre n’a commencé que le 2 juillet 2015 et que les assemblées générales de 2015 ont été essentiellement tenues au cours du premier semestre 2015, soit bien avant sa mise en application ;
- l’extranet obligatoire alors que d’après la loi ALUR, la mise à disposition d’un extranet doit faire partie du forfait de base ;
- les nouvelles obligations issues de la loi ALUR alors que très peu de dispositions ont pu être mises en œuvre du fait de l’absence de décrets d’application, mis à part la mise en place du compte séparé qui doit se faire à honoraires constants ;
- les informations à fournir lors des promesses de vente alors que ces dépenses sont supportées directement par le copropriétaire concerné par la transaction de vente.
- Concernant le chauffage collectif
Afficher une baisse de -23,8 % pour 2015 est totalement surréaliste ! L’expliquer en indiquant un effet météo alors que l’année 2015 a été plus rigoureuse que l’année 2014 comme l’atteste l’évolution des DJU (Degré-Jour-Unifié) qui est de +8 % en Région parisienne entre 2014 et 2015. Évoquer l’effet des travaux de rénovation énergétique constitue également une action d’enfumage quand on sait que les copropriétés rechignent à voter des gros travaux, ce que la FNAIM met par ailleurs en évidence en indiquant que l’investissement dans les travaux ont baissé de -50 %. On ne peut afficher une chose… puis argumenter à partir de son contraire !
De plus, les copropriétés sont en train de réaliser les audits énergétiques et la programmation n’interviendra des gros travaux qu’à partir de 2017.
- Concernant les salaires et charges de personnel
Est-ce crédible d’expliquer une augmentation de 8 % pour ce poste de charges par l’effet de l’évolution de la convention collective ? La seule évolution concerne une augmentation de 1% des salaires le 1er avril 2015. Les autres dispositions, concernant en particulier la mise en place de la mutuelle et de la prévoyance, ne sont intervenues qu’au 1er juin 2015.
Cela laisse penser que la FNAIM travaille sur des données non vérifiées qui conduisent à des résultats totalement aberrants. Ou alors, peut-être que les copropriétés gérées par des syndics FNAIM ont fortement augmenté leurs gardiens et employés d’immeuble en 2015 ! Ce qui ne semble pas être le cas de nos copropriétés adhérentes…
- Concernant les ascenseurs
Afficher une réduction des charges de -19 % en s’attribuant le mérite d’y avoir contribué en renégociant les contrats de maintenance de leur propre initiative est le « summum » de l’enfumage. C’est grâce aux sollicitations et actions des conseils syndicaux que certains contrats sont mis en concurrence et que les copropriétés obtiennent de fortes réductions en changeant de prestataire, et en particulier en quittant les quatre gros ascensoristes qui détiennent la majorité des parts de marché de ce secteur. Cette tendance de remise en concurrence des contrats existants est en train de s’intensifier, mais en tout état de cause, elle n’est pas assez accentuée pour justifier une baisse de -19 % ! Comme pour d’autres postes, il s’agit là probablement de la conséquence de l’exploitation de données non vérifiées et non consolidées.
- Concernant les assurances
À qui peut-on faire croire que globalement les primes d’assurance ont baissé de -10,8 % en 2015 ! Aucune copropriété ne constate cette réduction sauf évidemment celles qui ont renégocié leur contrat d’assurance en le mettant en concurrence. Et comme pour les ascenseurs, l’initiative ne vient pas des syndics, mais des conseils syndicaux qui sont excédés par les augmentations importantes des cotisations d’assurance depuis plusieurs années, en liaison avec la forte augmentation de la sinistralité nationale, mais aussi de celle des copropriétés qui sont impactées par le vieillissement et le mauvais entretien du bâti et des installations.
- Concernant les impayés
Est-il réaliste de déclarer que les charges financières des copropriétés sont stables alors que nous constatons une forte augmentation du taux des impayés qui dépasse les 15 % sur un grand nombre de copropriétés ?
- Concernant les impôts et taxes
Comment justifier une augmentation de 47,3 % alors qu’il n’y a pas eu de création de nouveaux impôts ou taxes et pas d’augmentation des mesures existantes. Cela tend à confirmer une fois de plus que la FNAIM a travaillé sur des données non vérifiées et non consolidées.
- Concernant les gros travaux
Nous ne partageons pas les résultats et l’analyse de la FNAIM. Nous constatons au contraire une stabilité des investissements dans les gros travaux, bien en deçà bien évidemment de ce qui serait nécessaire de faire pour satisfaire aux objectifs du Plan Grenelle.
- Une petite leçon d’arithmétique
La FNAIM annonce une baisse des charges de -2,5 % résultant
- d’une baisse de -5,5 % pour les immeubles avec chauffage collectif ;
- d’une baisse de +2,2 % pour les immeubles sans chauffage collectif.
Notre Observatoire fait ressortir que 30 % des immeubles parisiens ont le chauffage collectif.
Si on applique en première approche cette répartition aux taux indiqués ci-dessus, l’évolution annuelle est plus proche de 0 % que de -2,5 %.
- Conclusions
Pourquoi avoir dénommé cet article : Enfumage et grugeage sont les deux mamelles de la FNAIM ?
Parce qu’imputer à l’action des syndics, même en partie seulement, la baisse des charges (non avérée comme nous venons de le démontrer) relève d‘un enfumage de première classe. Affirmer que cet observatoire est le seul à proposer une méthodologie scientifique et à être contrôlé par un huissier de justice, alors qu’il produit des résultats totalement irréalistes, n’est qu’un « effet de manche » pour nous faire avaler l’inadéquation et l’incohérence de ce dispositif.
Parce qu’expliquer certains résultats par des arguments qui ne sont pas du tout crédibles, c’est mener une action de grugeage des copropriétaires et les prendre pour des personnes naïves et mal informées. Produire des analyses à partir de données non consolidées et non vérifiées relève d’un amateurisme qui est inquiétant pour une grande fédération comme la FNAIM, et cela malgré les réactions de l’ARC qui, à chaque publication de cet Observatoire a alerté cet organisme sur ses incohérences et ses aberrations, aussi bien sur la forme que sur le fond.
Nous vous renvoyons par exemple à ce sujet à notre abus 2613 de 2011 : www.arc-copro.com/ip39, ou notre abus 2696 : www.arc-copro.com/v3ng ».
Pour en savoir plus sur les résultats d’OSCAR, l’Observatoire des charges de l’ARC, nous vous renvoyons à notre actualité du 17.06.16 : www.arc-copro.com/uas9.