ABUS DE LA SEMAINE N° 4112 :
Avec quels arguments fallacieux le cabinet SERGIC incite-t-il les copropriétaires à transférer la gestion des archives vers une société extérieure ?
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR modifiant l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, les syndics sont tenus d’inscrire à l’ordre du jour une question relative au choix de faire appel à une société spécialisée pour la gestion des archives de la copropriété.
Depuis, les syndics essayent d’inciter, voire de contraindre les copropriétaires à opter pour cette solution quitte à invoquer des arguments fallacieux ou à procéder à des chantages financiers.
En effet, cette alternative permet aux syndics d'une part d’économiser une prestation qui doit par défaut être comprise dans leurs honoraires de base et d’autre part, de pouvoir dégager leur responsabilité en cas de perte ou de vol des archives.
C’est ce que l’on appelle le double gain.
À titre d’illustration, voyons comment le cabinet SERGIC présente dans l’ordre du jour la question du « choix » du transfert des archives à une société spécialisée :
« Décision de confier la gestion des archives à un prestataire extérieur spécialisé.
Projet de résolution :
En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR du 24 Mars 2014, l’Assemblée générale décide de confier la conservation des archives du syndicat à la société Pro Archives, aux frais du syndicat, à travers un contrat souscrit à son nom, pour un coût annuel de 4,20 euros TTC par lot principal et par an (lots annexes offerts), au taux de TVA en vigueur (20 %), selon les conditions générales de vente jointes à la convocation. Elle donne mandat au syndic pour régulariser le contrat. Cette dépense est intégrée au budget courant.
Dans l’hypothèse où l’Assemblée Générale déciderait de ne pas souscrire de contrat de conservation de ses archives auprès d’un prestataire spécialisé, le syndic sera en droit de réclamer au syndicat le remboursement des coûts qu’il aura dû engager pour la conservation des archives du syndicat.»
Avant de présenter l’étendue de cet abus et de mettre en exergue l’irrégularité de cette résolution, refaisons un point sur les réelles obligations légales émanant de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR.
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L’externalisation de la gestion des archives auprès d’une société d’archivage : un choix et non une obligation
Pour mettre en avant les interprétations erronées des textes légaux que les syndics professionnels sont prêts à faire, partons de la source en reprenant les dispositions telles que prévues dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
- le syndic doit « soumettre au vote de l’assemblée générale (...) la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée...».
- À cela s’ajoute qu’« une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ».
Cet article de loi est donc clair et ne souffre aucune ambigüité : l’externalisation des archives auprès d’une société spécialisée est une « décision » souveraine de l’assemblée générale et n’est en aucun cas une obligation.
Répétons-le pour les syndics « durs de la feuille » : le syndic ne peut imposer aucune décision au syndicat des copropriétaires et encore moins en matière de gestion des archives de la copropriété.
Au-delà de ce premier rappel à la loi, précisons que le syndic ne peut évidemment pas « sanctionner » le syndicat des copropriétaires, dans le cas où ce dernier n’accepterait pas d’externaliser la gestion des archives à une société spécialisée.
Il ne peut donc pas imputer au syndicat des copropriétaires des honoraires supplémentaires ou encore la facture de la société d’archivage à laquelle le syndic ferait lui-même appel pour gérer les archives de ses copropriétés mandantes ayant refusé l’externalisation.
En effet, l’article 33 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967 précise que « les frais d’archivage par le syndic sont compris dans ses honoraires ordinaires ».
Face à ces deux constats, il est alors simple d’expliquer pourquoi la résolution proposée par le cabinet SERGIC est non seulement illégale, mais encore plus grave, entachée de mauvaise foi et de manque de loyauté vis-à-vis de ses copropriétés mandantes.
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Un chantage inadmissible du cabinet SERGIC
Ainsi le cabinet SERGIC nous fait encore la démonstration qu’il y a la loi et les textes réglementaires et puis loin derrière les syndics.
Sans aucun état d’âme, il présente une résolution qui trompe les copropriétaires en leur faisant croire que, conformément à l’article 18, ils sont contraints de voter le transfert des archives à une société spécialisée.
Pire encore ! Pour s’assurer du vote favorable de cette résolution, le syndic procède à un chantage financier honteux et illégal en les avisant qu’ils devront prendre en charge les frais du contrat d’archivage, et ce peu importe le dénouement du vote.
Cela rappelle le chantage d’un autre syndic qui menaçait, lui, de laisser la conservation des archives à la charge des copropriétaires en les contraignant de les stocker dans les parties communes ou privatives. Voir notre abus numéro 4037 : www.arc-copro.com/s9bf.
Autrement dit, alors que le syndic a déjà intégré dans ses honoraires de base la gestion des archives conformément à l’article 33 du décret du 17 mars 1967, il s’octroie le droit de réclamer une seconde fois des honoraires pour faire face à ses dépenses d’archivage. C’est tout simplement surréaliste !
Nous saisissons le cabinet SERGIC pour réagir face à ce type de résolution et ne manquerons pas, cher lecteur, de vous faire partager leur éventuelle réponse avec, bien évidemment, nos commentaires.