ABUS DE LA SEMAINE N° 4069 :
Contrat type de MORVAN & EDGAR QUINET qui n’a pas froid aux yeux
Depuis longtemps l’ARC martèle qu’il est préférable pour un syndic d’avoir un discours transparent sur ses honoraires de base plutôt que de prévoir des prestations complémentaires abusives, voire illégales, qui discréditent le sérieux et le professionnalisme du cabinet.
Le contrat type, défini par décret (du 26 mars 2015) et applicable à tous les contrats de syndic conclus ou renouvelés depuis le 2 juillet 2015, devait permettre de régulariser ces pratiques inadaptées de la profession.
Cependant, certains syndics continuent à utiliser « les vieilles recettes » et détournent les nouvelles obligations.
Voici en effet le cas du cabinet Morvan & Edgar Quinet qui va profiter de son monopole de syndic pour « charger » de façon inacceptable, et en toute illégalité, les honoraires pour l’établissement de l’état daté, sachant qu’il est le seul à pouvoir l’établir.
Mais avant, arrêtons-nous sur certaines prestations illégales parsemées de part et d’autre de son contrat.
I. Des prestations illégales prévues dans son « contrat type »
Le contrat type du syndic Morvan & Edgar Quinet indique que le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission.
Histoire de nous rassurer, la mention « toutes les missions fournies » est inscrite en gras, sûrement pour insister sur le fait que ce syndic joue le jeu du contrat « tout sauf ».
Néanmoins, après une lecture attentive de ce contrat, on peut constater que ce syndic facture en toute illégalité la location de la salle de réunion pour un coût de 140 euros TTC (voir, à ce sujet notre réponse de l’expert du 29 janvier 2015 : www.arc-copro.com/vcex).
Ainsi ce syndic, en totale contradiction avec le texte réglementaire définissant le contrat type, a ajouté une clause « sortie du chapeau » lui permettant de récupérer au passage un montant de 140 euros TTC.
Deuxième point plus problématique, ce syndic a encore une fois pris ses « libertés » avec les dispositions du décret sur le contrat type, en se donnant la possibilité de facturer des frais de reprographie en cas d’assemblée générale extraordinaire, avec un coût par copie de 15 centimes d’euro la page.
Là encore, ce syndic a ajouté en toute liberté une ligne dans son contrat qui n’est pourtant pas prévue par le décret définissant le contrat type.
Voici en effet à présent l’illégalité la plus scandaleuse.
II. La facturation de l’état daté pour l’établissement d’un lot secondaire
Rappelons en préalable que l’établissement de l’état daté consiste à indiquer, lors de la vente du lot d’un copropriétaire, les dettes éventuelles du vendeur vis-à-vis du syndicat de copropriétaires et vice-versa.
Ainsi, que le copropriétaire ait un ou plusieurs lots, qu’il s’agisse d’un lot principal (appartement) ou secondaire (cave, parking), le travail est identique pour le syndic. Par ailleurs, les logiciels de gestion permettent désormais d’établir très facilement ce document.
Néanmoins, ce cabinet facture l’établissement de l’état daté une fois pour le lot principal, puis une seconde fois pour le lot secondaire. Mais encore, pour chacun de ces types de mutation, il prévoit deux prestations différentes qui font l’objet de deux facturations différentes !
Pour le lot principal, le syndic facture :
- des frais pour la constitution et la transmission des documents comptables, techniques et juridiques pour un coût de 120 euros,
auxquels s’ajoutent :
- une prestation pour l’élaboration définitive des documents comptables, techniques et juridiques pour un coût de 480 euros !
À ces premières facturations sur le lot principal, s’ajoutent des frais supplémentaires relatifs aux lots secondaires. Ces frais concernent là encore deux prestations : la première est facturée 120 euros, et la seconde 240 euros.
Ainsi, pour gérer la mutation d’un logement et d’une cave ce syndic facture la modique somme de 960 euros ! Oui, presque mille euros pour un état daté facturé en moyenne 300 € (selon le barème Ile-de-France d’OSCAR, l’Observatoire des charges de l’ARC). Qui dit mieux ?
Mieux vaut ne pas avoir plusieurs lots à vendre, avec ce syndic dans les parages !
Décidément, c’est de pire en pire. À quand le décret censé déterminer le plafond des honoraires pour l’établissement de l’état daté ?
Et surtout à quand la Commission de contrôle pour éradiquer ces pratiques qui ne font définitivement pas honneur à la profession ?
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Suite à cet ABUS, le directeur du cabinet a souhaité s’expliquer et s’est engagé à corriger en partie son contrat. Nous publions sa réponse ici : www.arc-copro.com/sv44.
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