ABUS DE LA SEMAINE N ° 4181 :
Comment une copropriété
se retrouve avec deux syndics ?
Logique selon LOGIM 93
Après d’être distingué à plusieurs reprises sur notre site de façon assez peu glorieuse (voir abus 4144 : www.arc-copro.com/41a1 et abus 4083: www.arc-copro.com/cwxx ) voici que LOGIM 93 remonte en selle pour un nouvel abus à rebondissement…
I. LES FAITS
Par courrier en date du 19 janvier 2016, le cabinet LOGIM 93 convoque l’assemblée générale annuelle de la copropriété pour le 15 février avec entre autres points de l’ordre du jour le renouvellement de son mandat et de celui des membres du conseil syndical.
Cette convocation, comme le budget d’ailleurs, n’avait pas été établie en concertation avec le conseil syndical. Les délais légaux de convocation n’ont par ailleurs pas été respectés.
Cependant le 15 février 2016, l’assemblée générale s’est bien réunie conformément aux dispositions de la convocation (date, lieu et heure) mais sans la présence du cabinet LOGIM 93…
73% des tantièmes convoqués étaient présents ou représentés.
Le cabinet LOGIM 93 n’a pas été reconduit dans ses fonctions lors de cette assemblée générale.
L’assemblée générale a décidé à l’unanimité d’élire un autre syndic (EVAM GID) à compter du 15 février 2016, dont le contrat n’était pas joint à l’ordre du jour.
Aucune action en nullité n’ayant été entreprise par un copropriétaire dans les deux mois qui ont suivi la notification du procès-verbal, cette élection a donc été entérinée.
Un courrier simple de LOGIM 93 daté du 12 février 2016 a été reçu par quelques copropriétaires le 16 février 2016 les informant qu’il convoquait une nouvelle assemblée générale le 23 mars 2016.
Motif de cette nouvelle convocation : les délais légaux de la convocation précédente n’avaient pas été respectés.
Une convocation à cette nouvelle assemblée générale du 23 mars 2016 (datée du 11 février 2016) a bien été envoyée par LOGIM avec un ordre du jour identique à la précédente du 15 février 2016.
Cette assemblée générale ne s’est pas tenue. Aucun copropriétaire ne s’y est rendu et il n’y a eu aucun procès-verbal diffusé, même pas de procès-verbal de carence.
Par courrier en date du 26 mai 2016, les copropriétaires ont pourtant été convoqués par LOGIM 93 à une nouvelle assemblée générale en 2nde lecture le 24 juin 2016.
L’assemblée générale du 24 juin 2016 a réuni d’abord 3 puis 6 copropriétaires (présents et représentés) sur 97. Cette assemblée générale a désigné le cabinet LOGIM93 comme nouveau syndic (à la majorité de l’article 24) et n’a pas désigné de membres au conseil syndical.
Le procès-verbal a été notifié aux copropriétaires la dernière semaine du mois d’août 2016.
CE SONT DONC DEUX CABINETS QUI SE CONSIDÉRAIENT SIMULTANÉMENT COMME SYNDIC D’UNE MÊME COPROPRIÉTÉ
II. LE DROIT
L’assemblée générale du 15 février 2016 a désigné un nouveau syndic.
Même si les règles de convocation n’ont pas été respectées, le nouveau syndic était en fonction dès l’assemblée générale qui l’a désigné.
Le fait que ce syndic n’était pas un candidat dans la convocation valait cause de nullité de la résolution (article 13 du décret du 17 mars 1967).
Cette nullité ne peut être décidée que par le juge qui doit être saisi de cette action par un copropriétaire opposant ou défaillant dans un délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Qu’il s’agisse du nouveau ou de l’ancien, le syndic ne peut saisir le juge à cette fin de nullité, ni même décider seul de l’annulation d’une résolution.
Par conséquent, il avait été mis fin au mandat de LOGIM 93 au moment où le nouveau syndic est désigné (article 18 - V de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit une révocation légale, qui est donc impérative).
Ce syndic, qui n’était plus en fonction depuis le 15 février, ne pouvait donc légalement convoquer l’assemblée générale du 24 juin 2016.
C’est une cause de nullité de cette dernière assemblée générale.
Mais aucun copropriétaire ne souhaite engager une procédure en ce sens, devant tant de mauvaise foi.
Il faut dire que le syndicat des copropriétaires est conforté dans cette position par une ordonnance en la forme de référé rendue le 5 septembre 2016 par la Vice-présidente du Tribunal de Grande Instance.
En effet le nouveau syndic, n’ayant pu obtenir les transferts des archives et des fonds malgré des courriers recommandés en date des 31 mars et 18 mai 2016, a engagé une action en référé afin d’obtenir la remise des documents et fonds sous astreinte.
Le cabinet LOGIM 93 a quant à lui invoqué l’irrecevabilité de l’action pour défaut de qualité pour agir.
L’ordonnance est précise et considérant qu’aucune action en nullité n’a été intentée pendant le délai de deux mois, LOGIM 93 est bien l’ancien syndic et doit restituer les documents et fonds. Il devait donc transmettre les archives et fonds dans un délai d’un mois, à défaut, c’était une astreinte de 100€ par jour de retard.
III. LES CONSÉQUENCES
Le syndicat de copropriétaires espérait ainsi que LOGIM 93 :
- allait reconnaitre qu’il n’était plus syndic lors de la convocation de l’assemblée générale du 24 mai 2016 ;
- prendrait à sa charge les frais inhérents à cette assemblée ;
- et transfèrerait rapidement les documents et fonds au nouveau syndic.
LOGIM93 n’a pas contesté cette ordonnance et n’a transféré les archives que le dernier jour du délai imparti par la Vice-présidente du Tribunal de Grande Instance soit le 11 octobre 2016.
Malheureusement, LOGIM93 a facturé au syndicat des copropriétaires les frais de l’assemblée générale du 24 mai 2016 tenue hors son mandat ainsi que sa rémunération jusqu’à la date de remise des documents. Il s’est effectivement versé des honoraires pour le deuxième et troisième trimestre pour lesquels il n’était plus en mandat, soit plus de 11 500 €.
Conclusion
« L’Article 2 du code de déontologie des professions immobilières intitulé Éthique professionnelle » est rédigé de la façon suivante :
« Les personnes mentionnées à l'article 1er exercent leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité. Par leur comportement et leurs propos, elles s'attachent à donner la meilleure image de leur profession. Elles s'interdisent tout comportement, action ou omission susceptible de porter préjudice à l'ensemble de la profession ».
Comme on le constate avec LOGIM93, on en est bien loin…
Face à de tels comportements, on ne peut que regretter que la commission de contrôle des professionnels de l’immobilier ne soit toujours pas en place et soit actuellement phagocytée par les professionnels : « L’ARC saisit une nouvelle fois les députés pour rééquilibrer le CNTGI ».
Nous sommes ici face à un professionnel qui abuse de sa qualité en contrepartie de rémunération qu’il s’octroie, détenant les fonds du syndicat.
Or, d’après l’article 313-1 du Code pénal :
« L'escroquerie est le fait, soit par l'usage d'un faux nom ou d'une fausse qualité, soit par l'abus d'une qualité vraie, soit par l'emploi de manœuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d'un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge.
L'escroquerie est punie de cinq ans d'emprisonnement et de 375 000 euros d'amende ».
Il serait intéressant de savoir comment le Procureur de la République considère ce comportement…