ABUS 4063 : Quel pataquès pour l’ouverture d’un compte bancaire séparé !
Alors que depuis des années, les chambres professionnelles affirment que les syndics ont ouvert un compte bancaire séparé pour la quasi-totalité des copropriétés, on s’aperçoit à présent que cela n’est pas le cas.
En effet, on constate une véritable panique des syndics, mais aussi de leurs établissements bancaires pour être en conformité avec les impératifs de la loi ALUR en matière de compte séparé.
Revenons brièvement sur l’historique pour faire un état sur la situation actuelle.
I. Historique sur l’obligation de compte bancaire séparé
La loi du 31 décembre 1985 dite « loi bonnemaison » a introduit la possibilité pour les syndicats de copropriétaires d’ouvrir, ou non, un compte bancaire séparé.
Il revenait alors au syndic de prévoir une question spécifique dans l’ordre du jour pour que le syndicat de copropriétaires se prononce sur l’ouverture ou non d’un compte bancaire séparé. À défaut, le syndic n’en avait pas l’obligation.
Le constat était que dans la grande majorité des cas, les copropriétés n’avaient pas de compte bancaire séparé, et pour cause, aucune question sur ce point n’était prévue à l’ordre du jour.
La loi SRU du 13 décembre 2000 a donc rendu obligatoire l’ouverture d’un compte bancaire séparé, tout en prévoyant la possibilité de dispense, à condition d’obtenir un vote favorable en assemblée générale.
Il y a donc eu une inversion de la situation juridique, car à défaut d’obtenir de l’assemblée générale une dérogation, le syndic était tenu d’ouvrir un compte bancaire séparé pour la copropriété.
Malgré cette obligation, des syndics ont tout de même réussi à inciter les copropriétaires à voter la dispense de compte bancaire séparé en exerçant une pression principalement financière : « 20% d’honoraires en plus si vous n’accordez pas la dispense ».
Ce système a bien fonctionné (pour les syndics), car contrairement aux annonces faites par les chambres professionnelles, la grande majorité des copropriétés ne disposaient toujours pas de compte bancaire séparé.
Une particularité bien française, qui accordait la possibilité au mandataire, à savoir le syndic, de déposer sur son compte bancaire les fonds de son mandant, le syndicat de copropriétaires. Un mélange de patrimoines bien curieux.
La loi ALUR est donc venue corriger partiellement la situation, puisqu’elle a imposé le compte bancaire séparé pour les copropriétés de plus de quinze lots sans possibilité de dérogation.
A priori, il s’agissait d’une simple actualisation de la loi, puisque selon les chambres professionnelles, la quasi-totalité des copropriétés disposait déjà d’un vrai compte bancaire séparé.
Quant à l’ARC, notre position était bien évidemment plus mitigée, car d’une part nous considérions qu’une minorité de copropriétés disposait déjà d’un compte bancaire séparé et d’autre part, que les autres soit avaient accordé la dispense, soit disposaient d’un « faux compte bancaire séparé ».
II. La situation actuelle
Alors que les copropriétés ne pouvant plus accorder la dispense de compte bancaire séparé représentent moins de la moitié des immeubles de France, et que les chambres professionnelles ont affirmé que la plupart disposent d’un compte bancaire séparé, les syndics et leurs banques semblent en difficulté pour répondre aux obligations législatives.
Ce constat est d’autant plus épatant que nous relevons des situations ubuesques, avec des arguments évoqués ou des blocages rencontrés par les syndics et leurs établissements bancaires peu compatibles avec leur qualité de professionnels :
- présentation au conseil syndical de conventions de compte non signées par la banque ;
- difficultés d’ouverture d’un compte bancaire séparé auprès de la Banque de France au motif, selon les professionnels, de demandes trop importantes ;
- délai d’ouverture annoncé comme supérieur à 3 mois ;
- présentation partielle du numéro de compte ;
- informations contradictoires dans un même document laissant supposer que le compte est toujours lié au syndic ;
- présentation, dans la convention, de plusieurs numéros de compte alors que la copropriété ne dispose que d’un compte ;
- présentation du syndic comme titulaire du compte supposé être séparé ;
- confirmation que le compte séparé est ouvert tout en refusant de présenter des conventions et attestations ;
- refus de transférer les fonds vers un autre établissement bancaire que celui du syndic...
Et quand on veut aller plus loin en demandant au syndic qu’il réclame de sa banque l’attribution d’un numéro d’Identifiant Créancier SEPA (ICS) propre au syndicat de copropriétaires, là encore, c’est la panique :
- « refus de la banque de France » ;
- « il faut faire des demandes groupées » ;
- « le numéro ICS du syndic suffit ».
Bref...ils sont à présent pris à leur propre jeu, confirmant dans neuf cas sur dix que les copropriétés concernées ne disposaient pas déjà d’un compte bancaire séparé. Ils semblent désormais tenter de faire face aux impératifs de loi la ALUR tout en essayant de gagner du temps.
L’année 2016 annonce donc encore de nombreux bras de fer avec les syndics et leur établissement bancaire pour que chaque copropriété puisse disposer d’un vrai compte bancaire séparé avec un numéro d’Identifiant Créancier SEPA qui lui soit propre.