ABUS 4057 : Le syndic Terra Immo :
la loi Alur et le compte séparé
Tout le monde sait que, dès lors qu’un contrat de syndic a été approuvé après mars 2015 (soit un an après la loi alur du 24 mars 2014), il doit intégrer OBLIGATOIREMENT la tenue d’un compte bancaire séparé (en dehors des copropriétés de moins de 16 lots qui peuvent encore y déroger sous certaines conditions).
Cela signifie qu’aucune assemblée générale (de copropriété de plus de 15 lots) ne doit comporter dans son ordre du jour de question ayant trait au compte séparé (ouverture ou dispense).
I. L’ordre du jour selon le syndic Terra Immo (à Palaiseau, 91)
Mais il y a encore des syndics qui ne sont pas à la page, bien qu’ils fassent référence à la « loi ALUR ». Voici la question N°11 et sa résolution, portée dans le procès verbal de cette copropriété de plus de vingt lots. Nos commentaires sont en gras entre crochets.
« 11. OUVERTURE D’UN COMPTE BANCAIRE OU POSTAL AU NOM DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES POUR LA DURÉE DU MANDAT DU SYNDIC
« suite à l’adoption de la loi ALUR [quelle date ?] et la publication au journal officiel de certaines dispositions [lesquelles et à quelles dates ?], l’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise le syndic, pour la durée de son mandat, à ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence « adresse ….. », et l’autorise à déposer les fonds de la copropriété sur ce compte ouvert au (établissement)….. »
Les copropriétaires ont heureusement approuvé cette résolution autorisant le syndic à ouvrir un compte séparé ! Mais ils pouvaient également décider de ne pas statuer sur celle-ci en rappelant au syndic les dispositions d’ordre public de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (II, 3ème alinéa) qui impose cette ouverture au syndic sans aucune décision de l’assemblée générale.
II. Commentaires de l’ARC sur les écrits du syndic dans cette résolution
D’une part, l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé a été instituée bien avant l’entrée en vigueur de la loi Alur (mars 2014). En fait, elle remonte au 13 décembre 2000 (loi dite SRU) et depuis cette date, la seule question qui pouvait encore être soumise à un vote de l’assemblée générale était la « dispense donnée au syndic d’ouvrir un compte séparé ».
D’autre part, l’article 29-1 (créé en mai 2004) du décret du 17 mars 1967 est venu préciser que l’assemblée générale devait également fixer la durée de cette dispense, qu’elle était renouvelable tout en prenant fin de plein droit lors de la désignation d’un autre syndic.
Cette précision a été nécessaire pour bien faire la distinction entre la durée du mandat du syndic et la durée de cette dispense.
Enfin, la loi ALUR a rendu impossible la dispense de compte séparé pour toutes les copropriétés de 16 lots et plus, comme nous allons le détailler au point suivant.
Or la copropriété dont il est question est composée de plus de 20 lots.
III. Qu’en est-il depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle rédaction de l’article 18, II, 3ème alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ?
Pour tous les contrats de syndic approuvés par une assemblée générale tenue après le 24 mars 2015, hors cas de dérogation, le compte séparé (bancaire ou postal) est une OBLIGATION LÉGALE qui s’impose à tous les syndics.
L’assemblée générale dispose également du choix de l’établissement bancaire (vote à la majorité de l’article 25).
Cependant ce n’est pas, bien sûr, le syndic qui inscrira la question du choix de la banque à l’ordre du jour, mais bien le conseil syndical, dès lors qu’il aura négocié une convention de compte auprès d’un établissement bancaire proposant des frais moindres que ceux de la banque du syndic, voire même inexistants.
Si le syndic veut conserver son établissement bancaire, la négociation sera alors la suivante : « on vous laisse le choix de l’établissement bancaire, mais aux coûts de la convention proposée par le conseil syndical, c'est-à-dire ZÉRO frais (ou frais réduits), à charge pour vous d’assumer les frais de votre banque si elle ne veut pas les négocier ».
Pour les contrats de syndic approuvés par une assemblée générale tenue avant le 24 mars 2015 et pour lesquels nombre de syndics auront obtenu un mandat de 3 ans (si l’assemblée générale a préalablement autorisé le syndic à déroger à la gestion en compte séparé)., le compte séparé (bancaire ou postal) ne deviendra une OBLIGATION LÉGALE qu’au terme de la durée du mandat