Un syndic qui double ses honoraires avec les seuls honoraires et frais relatifs au recouvrement des impayés et précipite une copropriété dans les difficultés
I. Les impayés : une mine d’or pour les syndics
Nous faisons suite à notre abus numéro 3261.
Nous ne citons toujours pas le syndic (bien que cela nous brûle les lèvres), ceci à la demande expresse de nos adhérents, car l’ARC est en train de négocier le remboursement d’une partie importante des honoraires.
Ceci dit, ce qui suit doit servir d’alerte.
II. Honoraires de gestion courante = 22.500 €
Honoraires liés au recouvrement des impayés = 21.244 €
Oui, vous avez bien lu : le total des honoraires de syndic liés au recouvrement atteint le montant des honoraires de base.
A. Un copropriétaire qui a un retard de paiement qui correspond environ à une année
Solde au 1er janvier 2012 : 2899,34 euros
Solde au 31 décembre 2012 : 13597,73 euros
Soit une différence de 10.698,39 €, dont 7209,74 € de frais de recouvrement décomposé comme suit :
Frais de relance 89,96 €
Frais d’huissier 589,50 €
Frais d’avocat 2.926,00 €
Frais de syndic 3.604,28 €
Le syndic a pris sur ce compte plus de frais que la dette originelle, et plus de frais que l’avocat. Devant les tribunaux, ces frais seraient immédiatement rejetés et le syndic les mettrait en charges communes. Ils ne sont absolument pas justifiés par le montant de la dette.
B. Sur le compte d’un appartement déjà vendu
Au terme d’une vente qui a trainé en longueur, où les créanciers étaient nombreux, la dette n’a pas été couverte par le prix de vente. Le compte est à ce jour débiteur de 18.705,67 € dont 3 655,00 € de frais de syndic pour l’année 2012.
Sachant que l’ancien copropriétaire est introuvable et insolvable. Qui va payer ? Bien sûr les autres copropriétaires.
C. Sur les comptes des neuf autres appartements analysés
Sur la base des sommes relevées une par une dans les extraits de 9 comptes individuels, les frais de suivi se montent à 13.985,08 € TTC.
Conclusion :
Le syndic en 2011 a facturé 21.244,36 € TTC de frais de suivi de procédure.
III. La mise en péril des copropriétés
Oui, en appliquant ces honoraires abusifs et répétitifs les syndics mettent en péril les copropriétés, ceci pour deux raisons :
- d’abord parce qu’ils se servent dans la trésorerie de la copropriété et n’attendent pas d’être réglés par les débiteurs ;
- ensuite parce que si le juge rejette ces honoraires, les syndics n’hésitent pas à imputer ces frais « privatifs » en charges générales.
Tout ceci et d’autant plus inadmissibles et dangereux que les frais de suivi de procédure, de relance sont imputés directement sur les comptes individuels et de cette manière ils sont invisibles pour le conseil syndical, qui contrôle la comptabilité du syndic une fois par an, mais pas les comptes individuels.